دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .
عقد اجاره در قانون مدنی از ماده 466 تا517 را به خود اختصاص داده اما یکی از مسائلی که در عقد اجاره از جهت های مختلف بسیار مورد بحث قرار می گیرد و در قانون مدنی هم از آن نامی برده نشده سر قفلی و موضوع حق کسب و پیشه و تجارت است. سر قفلی مطلبی جدا از حق کسب و پیشه و تجارت است ولی غالباً در هر دو مورد سر قفلی بکار می رود و همین امر در عمل مشکلاتی را ایجاد کرده است.
همانطور که اکثر حقوقدانان معتقدند سرقفلی پیشنه ای طولانی در این کشور دارد اما حق کسب و پیشه و تجارت از سال 1317 به بعد در قوانین آمده و باعث دگرگونی اوضاع و احوال اقتصادی شد و در مفهوم سرقفلی خود را به اشتباه جا انداخت در صورتی که تفاوتی بارز و آشکار با آن دارد. از نظر قانونی و عملی آنچه در دادگاهها مورد لحوق حکم قرار می گیرد یک مفهوم واحد از سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است اما اکثر اساتید و برخی قضات میان حق کسب و پیشه و تجارت از یک طرف و سرقفلی از طرف دیگر تفاوت هایی قائل اند که این عقیده کاملاً صحیح است و ما سعی در تحلیلی مختصر بر این تفاوت داریم.
یادآوری: در این تحقیق مانند همه کتب حقوقی از اختصار استفاده نشده و از ح ک پ ت برای اختصار به جای حق کسب و پیشه و تجارت استفاده می کنیم.
باب اول
فصل اول: سرقفلی
معمولاً برای شروع یک تحقیق به ریشه یک کلمه رجوع می شود. اگر لغتی ریشه دار و سابقه دار در کشور باشد می توان در آثار متقدمین مطالبی در مورد آن یافت. در مورد سرقفلی در فرهنگ معین: به «حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند بجهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و غیره»1
البته همانطور که آقای بهمن کشاورز و برخی دیگر از حقوقدانان اشاره کرده اند این تعریف گویای سرقفلی در جای اصلی آن نیست بیشتر مناسب با معنی ح ک پ ت است. در فرهنگ دهخدا نیز که از چند فرهنگ دیگر نقل نموده: چیزی که از کرایه دار سرای حویلی یا دکّان بگیرند و آن فرد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست(آتندراج)..... حق آب و گل، حقی که مستأجر را پیدا آید در دکان یا حمام و یا کاروان سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستأجر بعد خود تو اند فروخت(نظر دهخدا)2
همانطور که مشاهده می کنید در فرهنگ ها و لغت نامه ها لغت سرقفلی معنی شده اما نه در معنی اصلی خود بلکه در معنی ح ک پ ت نویسندگان علت آن را تأثیر تحولات 1322 که بررسی خواهد شد دانسته اند. چون تألیف فرهنگ ها در این سالها و بعد از آن صورت گرفته بی تأثیر از تحولات نبوده است.
شاید بتوان معنی واقعی و دقیق تر سرقفلی را همان دانست که مرحوم ناظم الاطباء و صاحب آتندراج ضبط کرده اند دانست: وجهی که از کرایه دار خانه و حویلی و دکان علاوه بر کرایه دریافت کنند و آن خود کشیدن قفل است و داخل کرایه نیست.
1) فرهنگ فارسی دکتر محمد معین. جلد دوم صفحه 1869
2) فرهنگ دهخدا ذیل کلمه سرقفلی
جناب دکتر کاتوزیان نیز سرقفلی و ح ک پ ت را در یک مفهوم بکار برده و آن را حقی بر مشتریان دائم و سرمایه تجارت خانه تعریف می کند. ایشان معتقدند اصطلاح ح ک پ ت به جای سرقفلی اولین بار در قانون روابط مالک و مستاجر 1339 بکار رفته و هر دو را در یک مفهوم بکار می برند و فقط به اینکه این اصطلاح مفهوم جامع بین حقوق بازرگان و پیشه وران ارائه نمی کند و قدر مشترک آن را نمی رساند و حق کسب، حق پیشه ، حق تجارت را در سه مفهوم جداگانه دانسته ایرار کرده اند.1
به هر حال اگر بخواهیم سرقفلی را بررسی کنیم البته نه در حدی که برخی حقوقدانان بررسی کرده اند اینگونه صحیح است که بگوییم سرقفلی: وجهی است که مالک در ابتدای عقد اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد.2
همانطور که در تعریف گفته شد سرقفلی مبلغی است که مالک از مستاجر دریافت می دارد آنهم در ابتدای عقد نه در اواسط آن و وجهی است جدا از مال الاجاره و آن هم برای اجاره محل است.
اول: پس مبلغ و میزان این وجه مسلماً به موقعیت محل و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد.
دوم: توافقی است خصوصی در غالب ماده 10 بین موجر و مستاجر و نه این توافق خرید است نه رهن و...
سوم: این مالک است که مبلغ سرقفلی را پیشنهاد می کند و مستاجر می تواند بپذیرد یا رد کند و حق تغییر و تفسیر در آن توافق را ندارد.
1) د.ک. ناصر کاتوزیان. عقد معین. ج1. ش373 صفحه 517 به بعد
2)د.ک. بهمن کشاورز. سرقفلی و ح ک پ ت در حقوق ایران و فقه اسلام. چاپ دوم. صفحه7 به بعد
چهارم: این مبلغ غالباً 90تا99 درصد قیمت ملک را در بر می گید مثلاً در ملک 100میلیونی مستاجر نود تا نودونه میلیون را به مالک می پردازد.
پنجم: این مبلغ سرقفلی زمان انقضای مدت و تخلیه ملک باید قیمت عادله روز ملک به مستاجر پرداخت شود و در اکثر موارد افزایش می یابد.
ششم: سرقفلی را مالک و موجر می گیرد و البته می تواند نگیرد و اگر از آن صرف نظر کرد دیگر نمی تواند مستاجر را به دادن سرقفلی اجبار کند این حق قابل اسقاط و اعراض می باشد.
هفتم: این حق در واقع قائم به محل است همانطور که از تعریف استنباط می شود.
هشتم:آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته سرقفلی نیست بلکه ح ک پ ت است.
علل ایجا سرقفلی را دلایل مختلف دانسته اند سرقفلی مشروع به دلیل کمبود محل کسب و تجارت، در مقابل تقاضا، به مرور مالک را به مطالبه مبلغی از مستاجر در هنگام انعقاد عقد اجاره، واداشته و کم کم متداول شده و به آن نام حق ورودیه یه حق پذیرش داده اند گاهی به علت وقوع محل استیجاری در یک منطقه مرغوب و وجود متقاضیان متعدد دریافت می شده گاهی نیاز موجر به پول باعث شده که به دریافت اجاره کنند رضایت دهد و با گرفتن سرقفلی جبران نماید. درمورد قانونی بودن آن حقوقدانان تردیدی وارد ندانسته اند. امام خمینی نیز در تحریرالوسیله در مسئله 8 می فرماید: مالک می تواند هر مقداری که بخواهد به عنوان سرقفلی از شخص بگیرد تا ملک خود را به او اجاره دهد.
همچنین مستاجر در صورتی که حق انتقال به غیر را داشته باشد می تواند بابت اجاره محل استیجاریش به ثالث ـ در مدت اجاره ـ مبلغی به عنوان سرقفلی بگیرد.
همانطور که گفته شد در مورد قانونی بودن سرقفلی حقوقدانان و در مورد مشروعیت آن فقها تردید را وارد ندانسته اند.
البته به نظر من سرقفلی در زمانی که مستاجر قصد سوء استفاده از آن را داشته باشد مشکلات بسیاری ر برای مالک ایجاد می کند و امکان اینکه مالک علاوه بر ملک مبلغ دیگری را به مستاجر بپردازد زیاد می باشد.
فصل دوم: حق کسب و پیشه و تجارت
همانطور که در فصل 1 ذکر شد سرقفلی به خاطر ریشه و سابقه ای که دارد در آثار متقدمین ذکر شده هر چند به خاطر مسائلی در معنی واقعی خود بکار نرفته است. اما ح ک پ ت یاد و ذکر وی در آثار متقدمین ندارد و البته عجیب نیست چون ظهور این پدیده شوم در سالهای 1320-1330 بوده البته در نظام های حقوقی غربی این موضوع قانونی و به جایی می باشد و آن هم به علت قانونگذاری صحیح و اجرای صحیح آن می باشد.
به هر حال حتی در مورد مشروعیت آن فقها به شدت مخالفت کرده اند و آن را غیر شرعی دانسته اند.
امام خمینی در تحریرالوسیله مسئله 8 در مورد سرقفلی که به جای ح ک پ ت مور استفاده قرار می گیرد می فرماید اجاره کردن اعیان مستاجره خواه دکه باشد یا خانه یا جز آن موجب حقی برای مستاجر به نحوی که موجر را از حق اخراج مستاجر پس از پایان مدت اجاره محروم کند نیست همچنین اگر طولانی شدن مدت بقاء مستاجر در تجارتش در محل کسب یا خوش نامی و قدرت تجاری باعث توجه مردم به محل کسب او شود هیچ حقی برای او نسبت به عین مستاجره ایجاد نمی گردد. پس آنگاه که مدت اجاره پایان یافت بر مستاجر واجب است که محل را تخلیه و به صاحبش تسلیم کند پس اگر علی رغم رضایت مالک در مکان مذکور باقی بماند غاصب و گناهکار خواهد بود و ضامن خسارت وارده بر مکان است حقی اگر این خسارت ناشی از آفات سماوی باشد همچنین مستاجر باید اجوة المثل محل را تا زمانی که آن را در تصرف دارد به مالکش تسلیم کند. از سال 1317 تاکنون 2 مفهوم سرقفلی و ح ک پ ت را در یک مفهوم بکار برده اند. آقای بهمن کشاورز ح ک پ ت را در محدوده قانون سال 56 چنین تعریف می کند: حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توأم با منافع عین مستاجره دارد.
شامل 17 صفحه فایل word قابل ویرایش
